De nombreux logements et espaces commerciaux ou industriels sont loués dans un immeuble soumis au régime de la copropriété. Un trouble découle donc inévitablement du fait que le locataire vit ou travaille dans un espace qui comprend non seulement des parties privées mais aussi des parties communes qu’il doit partager avec d’autres copropriétaires ou leurs locataires. Cette coexistence entre un copropriétaire avec son statut et ses propres règles, représenté par son syndic, et le locataire et son copropriétaire du propriétaire n’est pas toujours facile.
La relation entre le copropriétaire et le copropriétaire du bailleur
Les rapports entre le copropriétaire du bailleur et le syndicat des copropriétaires sont déterminés par la loi modifiée du 16 mai 1975 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui a nécessité la clarification de faits non prévus par la jurisprudence.
1. Les restrictions au droit de bail
Le copropriétaire a à la fois un droit de disposition et un droit de jouissance sur son terrain, il peut donc le donner en location . Une clause du statut de la copropriété restreignant le droit du copropriétaire à louer son terrain doit donc généralement être considérée comme non écrite.
Le copropriétaire qui a loué un lot en violation du règlement de copropriété peut voir sa responsabilité contractuelle engagée par le syndicat des copropriétaires ou par un autre copropriétaire, alors que le règlement de copropriété est réputé être un contrat entre les différents copropriétaires.
2. Informations provenant du syndic
Comme pour tout transfert de propriété d’un lot, la constitution de certains droits (y compris un droit d’utilisation ou un droit d’occupation tel qu’un droit de bail) doit être rapidement communiquée au syndic.
Cet avis doit comporter le nom du lot ou de la partie du lot en question ainsi que le nom, le prénom et le domicile du titulaire de ce droit.
3. Frais
En règle générale, le syndic fournit au copropriétaire un relevé de toutes les charges dues par le copropriétaire en rapport avec le lot loué, que ces charges soient supportées par le propriétaire ou récupérables auprès du locataire.
4. La responsabilité du propriétaire par le locataire.
Le copropriétaire du propriétaire est responsable des violations de la copropriété du locataire. Cette responsabilité est contractuellement liée au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires individuels et s’applique également aux locataires d’autres immeubles touchés par les troubles ou les dommages causés par les locaux loués ou même aux voisins d’autres immeubles.
La relation entre le copropriétaire du bailleur et le locataire.
La relation entre le bailleur et le locataire est régie par le contrat de bail et la loi sur le bail. De même, le bien loué peut ou non faire partie d’une copropriété.
Toutefois, le copropriétaire ne peut pas conférer à son bénéficiaire, le preneur, plus de droits qu’il n’en a en vertu de la loi du 16 mai 1975 sur la copropriété : les restrictions imposées par cette loi le sont également au preneur.
1. Le copropriétaire-bailleur est l’interlocuteur du locataire
Pour tout ce qui concerne l’exécution du bail, le propriétaire reste le seul interlocuteur du locataire, qui ne peut s’adresser au syndic à cet égard.
De même, si le locataire souhaite réaliser des travaux pour lesquels une telle autorisation est nécessaire, c’est le bailleur qui demandera l’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires.
2. Le copropriétaire du bailleur reste le garant de la jouissance des locaux
En revanche, la jurisprudence admet que le locataire peut activer directement le locataire d’un autre lot en mettant fin au trouble et en versant des dommages et intérêts, si ce trouble n’est pas dû à un manquement au règlement de copropriété, mais à un acte illicite de cet occupant, qu’il s’agisse d’un copropriétaire ou de son locataire.
3. La communication au locataire des informations nécessaires concernant la copropriété
Dès lors que le locataire occupe un immeuble partagé avec d’autres copropriétaires, le bailleur doit communiquer au locataire certaines informations que le syndic ne lui communique pas parce qu’il n’est pas copropriétaire, mais qui ont des conséquences sur la jouissance des lieux loués .
Il peut s’agir, par exemple, de travaux dans la copropriété qui nécessitent des aménagements particuliers ou causent des désagréments, ou d’une modification du règlement de copropriété.
La relation entre le locataire et le copropriétaire
Enfin, il n’existe pas de relation juridique entre le locataire et le syndicat des copropriétaires : le droit commun et certaines dispositions légales spécifiques s’appliquent.
1. Le respect du règlement de copropriété
Tout d’abord, le locataire est tenu de respecter les dispositions relatives à la copropriété, même si le bail ne le prévoit pas. En cas de violation des dispositions relatives à la copropriété par le locataire, le syndicat de copropriétaires peut agir directement en justice contre le locataire pour exiger la résiliation du bail ou même (si le propriétaire est inerte) la résiliation du bail par l’action oblique du locataire.
2. Charges
Le locataire n’est pas responsable des charges communes découlant de la colocation ; c’est le colocataire du propriétaire qui doit ces charges au colocataire, même s’il demande au locataire de lui rembourser les charges qu’il a supportées. Le syndic n’est donc pas en droit de réclamer ces dépenses communes au locataire. De même, une clause du bail imposant au locataire de payer sa part des charges (et donc des loyers) directement au syndic n’est pas annulable à l’égard de la copropriété, sauf si celle-ci a accepté ce paiement des charges.
A cet égard, il convient de noter que dans le cas de la location simple d’habitation , si les frais imputés par le bailleur au locataire résultent d’un règlement d’immeuble, les statuts de copropriété sont approuvés par l’assemblée générale, les postes La redevance du locataire est réputée justifiée et due, mais la preuve contraire du locataire est recevable.
3. Les troubles de voisinage causés par le locataire
Si le locataire cause un trouble de voisinage, le copropriétaire voisin qui en est victime a le choix de poursuivre le locataire directement ou de poursuivre le copropriétaire propriétaire.
4. Le trouble de jouissance par le syndicat des copropriétaires
Si l’espace loué fait partie d’une copropriété, l’interférence avec la jouissance du locataire par le syndicat des copropriétaires est considérée comme une interférence causée par un tiers. Le locataire peut donc demander la réparation du préjudice causé par le syndicat des copropriétaires sur la base de l’article 1382 du code civil (délit civil).
Dans le cas où les troubles du locataire sont dus à un vice de conception ou à un défaut d’entretien des parties communes, le locataire peut agir en tant que tiers directement contre le syndicat des copropriétaires du fait des vices de construction ou du défaut d’entretien des parties communes.
Dans cette seconde hypothèse, le locataire doit apporter la preuve du défaut ou du manque d’entretien, alors que dans la première hypothèse, la cause du dommage peut rester inconnue, mais » le fait » doit être établi pour que la responsabilité soit engagée Le syndicat en tant que tuteur peut être mis en jeu.
5. Action obligatoire du locataire contre le syndicat des copropriétaires
Le locataire peut emprunter la voie oblique prévue par l’article 1166 du Code civil si le syndicat des copropriétaires méconnaît les droits du propriétaire, par exemple, s’il n’assure pas l’entretien des espaces publics dans le cas où le propriétaire néglige de défendre ses propres intérêts dans ce domaine.
6. Le locataire et le syndic
En ce qui concerne le syndicat de copropriété, il n’existe aucun lien juridique entre le locataire et le syndic, ce dernier n’étant que le représentant de la copropriété.
Néanmoins, le syndic est responsable de la gestion administrative et technique de l’immeuble, et dans la vie quotidienne, il croise souvent le chemin du locataire. En effet, de nombreux syndics soupirent en raison des demandes fréquentes de locataires pour lesquels le syndic n’est pas et ne peut pas être l’interlocuteur.
De même, c’est au propriétaire, et non au syndic, que le locataire doit demander certains accessoires comme des clés supplémentaires ou des télécommandes.
En règle générale, le locataire n’a pas à imposer de service au syndic ; cela doit toujours passer par le propriétaire.
Enfin, le syndic n’a pas le droit de prendre les paiements du locataire et de les imputer à un compte locataire dans le cadre du règlement de copropriété. Elle pourrait le faire si nécessaire (mais en dehors d’un compte et de la comptabilité de la copropriété) si le copropriétaire donne des instructions pour la gestion locative de sa partie privative.
Dans ce cas, toutefois, le syndic n’agirait pas en cette qualité, mais sur la base d’un contrat distinct conclu avec le copropriétaire en tant que gestionnaire de l’immeuble, tout en veillant à ne pas s’engager dans un conflit d’intérêts de gestionnaire d’actifs entre son mandat de gestionnaire de l’ensemble de la copropriété et sa mission de gestion du bien privé d’un des copropriétaires du même immeuble.
